Baugenehmigungen: Was Sie wissen sollten

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Viele Heimwerker und Reparaturen werden von Hausbesitzern und sogar einigen Auftragnehmern ohne die gesetzlich vorgeschriebenen Baugenehmigungen und die damit verbundenen obligatorischen Inspektionen durchgeführt.

Die Gründe für die Umgehung dieser Vorschriften können sein, dass ein Hausbesitzer oder Bauunternehmer versucht, die Kosten der Genehmigung zu umgehen, oder weil er befürchtet, dass die Steuern steigen, wenn Verbesserungen offiziell katalogisiert werden. Die Gründe sind immer unterschiedlich.

Doch viele Befürchtungen bezüglich des Genehmigungsverfahrens sind unbegründet. Außerdem besteht ein erhebliches Problempotenzial, wenn Sie die entsprechenden Genehmigungen nicht beantragen und genehmigen lassen.

Was ist eine Baugenehmigung?

Eine Baugenehmigung ist eine Genehmigung einer lokalen Regierungsbehörde, die bescheinigt, dass die Arbeiten nach einem bestimmten Standard ausgeführt wurden. Weil es als Permit gestaltet ist (das heißt, a Genehmigung), muss es vor Beginn der Arbeiten eingeholt werden. Nachdem die Arbeiten zufriedenstellend abgeschlossen wurden, wird die Genehmigung geschlossen und genehmigt.

Baugenehmigungen sind für einen bestimmten Zeitraum gültig. Nach Erteilung einer Baugenehmigung haben Sie nicht unbegrenzt Zeit, um mit den Arbeiten zu beginnen und sie abzuschließen. Normalerweise müssen Sie innerhalb von sechs Monaten oder einem Jahr beginnen. Projekte müssen in der Regel innerhalb eines Jahres oder 18 Monaten abgeschlossen sein.

Genehmigungen sind nicht immer erforderlich

Einige Hausbesitzer denken vielleicht, dass jede Reparatur oder Verbesserung, die sie rund um das Haus vornehmen, von einem Inspektor, der jeden winzigen Fehler aufspüren will, mit einem feinen Kamm untersucht wird.

In der Realität gibt es viele Reparaturen und Verbesserungen, die ohne Genehmigung durchgeführt werden können. Die Regeln dafür variieren stark von Gemeinde zu Gemeinde, und dasselbe Projekt, das eine Baugenehmigung und geplante Inspektionen an einem Ort erfordert, erfordert möglicherweise keine in einer anderen Gerichtsbarkeit.

In der Regel dürfen Sie viele bestehende Elemente Ihres Hauses ohne Genehmigung eins zu eins ersetzen. Alles, was die Struktur Ihres Hauses verändert oder eine Immobilienverbesserung darstellt, bedarf einer Genehmigung.

Sie können zum Beispiel einen kaputten Lichtschalter oder einen undichten Wasserhahn ersetzen, aber das Hinzufügen einer Terrasse oder eines Raums erfordert eine Genehmigung. Ihre Gemeinde verfügt möglicherweise über Online-Ressourcen, die erklären, welche Arten von Arbeiten Genehmigungen und Inspektionen erfordern, oder Sie können die Genehmigungsbehörde anrufen und um ein Gespräch mit einem Inspektor bitten.

Sie können mit der Genehmigungsbehörde sprechen

In der Regel ist es möglich, die örtliche Bauaufsichtsbehörde und das Genehmigungsamt anzurufen, um sich über die Genehmigung beraten zu lassen, und oft auch anonym.

Während die Genehmigungsbehörden zunehmend verlangen, dass Bürger online Hilfe suchen, gibt es einfach zu viele Variablen und Grauzonen, die mit einer Online-Beratung ausgeräumt werden können.

Das Genehmigungsbüro dient dazu, sicherzustellen, dass Heimwerkerarbeiten sicher durchgeführt werden und keine Gefahr für die Bewohner darstellen. Inspektoren, die im Büro sind und verfügbar sind, sollten für Fragen zur Verfügung stehen. Ist aktuell kein Inspektor verfügbar, ruft man Sie zurück.

Genehmigungskosten können unerschwinglich sein

Für eine Baugenehmigung fallen oft keine festen Gebühren an. Die Genehmigungskosten können je nach geschätzten Kosten und Komplexität des Projekts variieren.

Für den Bau eines Zauns ist beispielsweise eine Genehmigung von 55 USD erforderlich, während für den Bau eines großen neuen Hauses eine Baugenehmigung von 2.000 USD erforderlich ist.

National kostete die durchschnittliche Baugenehmigung im Jahr 2020 1.224 US-Dollar, mit einer typischen Spanne von etwa 400 US-Dollar bis etwa 2.100 US-Dollar.

Aber diese durchschnittlichen Kosten stellen viele Genehmigungen für den Neubau ganzer Häuser dar, und es gibt viele Projekte, für die die Baugenehmigungen 100 US-Dollar oder weniger kosten. Es ist ziemlich üblich, dass die Genehmigungskosten auf einem Prozentsatz der voraussichtlichen Kosten des Projekts basieren. Wenn Sie mit einem Auftragnehmer zusammenarbeiten, sind die Kosten für die Genehmigung in der Regel im Angebot enthalten.

Bauherren-/Baugenehmigungen können ausgestellt werden

Örtliche Inspektionsstellen erteilen Hausbesitzern routinemäßig Genehmigungen, um alle Arten von Arbeiten selbst auszuführen, bis hin zur Tätigkeit als GU (Generalunternehmer) beim Bau eines ganzen Hauses. Für diese Art von Projekt kann Ihre Gemeinde eine spezielle Bauherren- / Baugenehmigung ausstellen, die es Ihnen ermöglicht, das Haus für einen bestimmten Zeitraum (in der Regel etwa ein Jahr) zu bewohnen und die einzelnen Aufgaben für die Arbeit an Unterauftragnehmer zu vergeben.

Als Eigentümer/Bauherr agieren Sie als eigener Generalunternehmer, anstatt einen zu beauftragen. Auf diese Weise können Sie die schmerzhaften 15 bis 25 Prozent Gebühr sparen, die von GCs erhoben werden.

Aber Sie tragen auch die Last potenzieller Verbindlichkeiten, von denen viele schwerwiegend sein können. Die Beauftragung eines lizenzierten, versicherten, gebundenen Auftragnehmers isoliert Sie besser von diesen Verbindlichkeiten.

Es ist wichtig zu wissen, dass Bauherrengenehmigungen Ihnen nicht erlauben, an Häusern zu arbeiten, die Sie nicht besitzen.

Dienstbarkeiten können sich auf Ihr Projekt auswirken

Wo immer eine Stromleitung, eine Kanalisation, ein Bürgersteig oder ein anderer allgemeiner und kontinuierlicher Versorgungsweg durch Ihr Grundstück führt, haben Sie wahrscheinlich eine Dienstbarkeit-eine gesetzliche Einschränkung, die Sie daran hindert, Änderungen vorzunehmen, die diese Versorgungsleitungen oder andere Funktionen betreffen oder einschränken.

Es gibt Fälle, in denen ein Teil Ihres Grundstücks für eine potenzielle zukünftige Straße reserviert sein kann. Sie können auf keinem Teil Ihres Grundstücks bauen, für den eine Dienstbarkeit aktenkundig ist.

Um mehr über die geltenden Dienstbarkeiten zu erfahren, überprüfen Sie Ihr Grundstücksschild, das online auf der Website Ihres County Assessors oder in seinen Büros verfügbar ist. Im Allgemeinen dürfen Sie niemals auf Dienstbarkeiten bauen, es sei denn, es handelt sich um kleinere Ergänzungen, wie z. B. Zäune.

Rückschläge bei Immobilien sind kritisch

Rückschläge sind vorgeschriebene Puffer zwischen Grundstücksgrenzen und dauerhaften Strukturen, die dazu beitragen, das Gefühl der Offenheit in den Gemeinden zu erhalten und im Falle von Bränden Sicherheitsabstände zu schaffen.

Wenn Sie beispielsweise die Seite Ihres Hauses erweitern, müssen Sie die erforderlichen Rücksetzentfernungen Ihrer örtlichen Bauvorschriften beachten. Es wird wahrscheinlich auch Rückschlagregeln für die Erweiterung einer Immobilie auf die Vorder- und Rückseite eines Hauses geben.

Dabei ist in der Regel ein Mindestabstand zwischen den Bauwerkskanten und den vermessenen Grundstücksgrenzen einzuhalten. Bauliche Hauserweiterungen, Garagen, Schuppen und Decks können alle diesen Rückschlagsregeln unterliegen. Auch hier kann Ihnen Ihre örtliche Bauaufsichtsbehörde mitteilen, welche Rückschlagsvorschriften gelten.

Abweichungen sind möglich

Während auf Dienstbarkeiten selten verzichtet wird, sind Verstöße gegen Rückschlag und einige andere Zoneneinteilungsanforderungen manchmal durch das rechtliche Verfahren der Beantragung und des Erhalts einer Abweichung zulässig.

Eine Abweichung ist eine behördlich genehmigte Ausnahme von Zonenordnungsverordnungen. Am häufigsten werden Abweichungen verlangt, wenn ein Hausbesitzer ein größeres Haus auf dem Grundstück bauen möchte, als es die Bauordnungsverordnung erlaubt.

Durch die Beantragung einer Abweichung kann dem Hausbesitzer gestattet werden, dieses größere Haus zu bauen oder einen Zimmerzusatz abzuschließen, der gegen Rückschlagvorschriften verstößt. Die Genehmigungsbehörde kann Nachbarn konsultieren, wenn eine Abweichung beantragt wird, und ihre Zustimmung kann der Schlüssel zum Erhalt der Abweichung sein.

Bestandsgebäudepläne müssen genehmigt werden

Sie denken vielleicht, dass jeder von einem Architekten veröffentlichte oder erstellte Hausplan oder Bauplan oder jeder veröffentlichte Bauplan für einen Schuppen oder eine Garage automatisch ausreicht, um eine Genehmigung zu erhalten. Immerhin gibt es im Internet reichlich Lagerbaupläne.

Ihre örtliche Baugenehmigungsbehörde muss diese Pläne jedoch noch überprüfen, bevor sie genehmigt oder nicht genehmigt werden kann. Auch wenn die Bestandspläne möglicherweise von einem Architekten gezeichnet wurden, kann Ihr Büro verlangen, dass die Pläne von einem in Ihrem Bundesstaat zugelassenen Architekten erstellt werden.

CCRs können Einschränkungen hinzufügen

Andere potenzielle Hindernisse bei der Beantragung einer Genehmigung sind die Bedingungen, Vereinbarungen und Einschränkungen (CCRs), die häufig in geplanten Gemeinden, Unterteilungen oder geplanten Einheitenentwicklungen (PUDs) zu finden sind. CCRs fungieren als eine Art Schattenzonenverordnung-Verordnung innerhalb von Verordnungen.

Diese Beschränkungen gelten zusätzlich zu Ihren Gemeindeverordnungen und Sie müssen sie einhalten, um Ihre vertragliche Vereinbarung mit dem Nachbarschaftsverband nicht zu verletzen.

Inspektionen sind obligatorisch

Die Inspektion ist ein integraler Bestandteil des gesamten Genehmigungsverfahrens, und Sie oder Ihr Auftragnehmer sollten diesen Schritt unter keinen Umständen ignorieren.

Bei einigen Projekten gibt es sogar zwei Inspektionen, eine in der Rohbauphase und eine Endkontrolle. Der Inspektor ist da, um sicherzustellen, dass die Arbeiten in Übereinstimmung mit den örtlichen Vorschriften durchgeführt wurden.

Es ist oft ein sehr kurzer, oberflächlicher Besuch. Wenn ein Inspektor mit der Arbeit eines Auftragnehmers bereits vertraut ist, kann die Inspektion kurz, aber gründlich sein. Die Inspektoren verbringen möglicherweise mehr Zeit mit der Inspektion, wenn die Arbeit von einem Hausbesitzer durchgeführt wurde.

Fehlgeschlagene Inspektionen können erneut inspiziert werden

Ein Grund, warum Hausbesitzer es vermeiden, eine Baugenehmigung zu beantragen, ist, dass sie die Vorstellung fürchten, eine Alles-oder-Nichts-Inspektion zu versagen.

In den meisten Fällen haben Sie die Möglichkeit, gemeldete Probleme zu beheben. Der Inspektor wird für eine zweite Inspektion (oder bei Bedarf auch mehr) zurückkehren und die Genehmigung abzeichnen (oder schließen), sobald die Arbeit zu seiner Zufriedenheit erledigt ist.

Das Ignorieren des Genehmigungsprozesses ist ernst

Es kann sehr verlockend sein, das Genehmigungsverfahren zu ignorieren und die Arbeit, die Sie tun, zu verbergen, insbesondere wenn Sie zu Hause arbeiten können, ohne dass jemand sie sieht. Und während Sie damit vielleicht zurechtkommen, ist es genauso wahrscheinlich, dass Sie solche Abkürzungen am Ende viel kosten werden.

Stellt sich heraus, dass Sie ohne erforderliche Erlaubnis gearbeitet haben, könnten Sie gezwungen sein, eine nachträgliche Erlaubnis zu stark erhöhten Kosten zu beantragen. Und vielleicht müssen Sie sogar Wände oder Decken herausreißen, um die Arbeiten überprüfen zu können. Wenn Sie Fehler gemacht haben, sind Sie gezwungen, den gesamten Job abzubrechen und von vorne zu beginnen.

Auch der Versicherungsschutz Ihres Hausbesitzers kann betroffen sein. Sollten Sie beispielsweise aufgrund schlechter Sanitär- oder Elektroarbeiten eine Überschwemmung oder einen Brand haben, kann Ihre Versicherungspolice die Deckung verweigern, wenn die Arbeiten außerhalb der Genehmigung durchgeführt wurden.

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