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Wenn Sie ein Haus besitzen, das "ein wenig Liebe braucht" (wie Sie oft in Immobilienangeboten sehen), fragen Sie sich vielleicht, ob Sie das bestehende Haus aufpolieren oder abreißen und neu beginnen sollen. Dies ist eine große Entscheidung, die sorgfältiger Überlegung bedarf. Um die richtige Wahl für Ihr Budget und Ihre Bedürfnisse zu treffen, beginnen Sie mit ein paar Fragen und werfen Sie einen genauen Blick auf das, was Sie erreichen möchten, den Zustand Ihres bestehenden Hauses und die lokalen Gesetze, die das Projekt beeinflussen können.
Wie lange werden Sie in Ihrem Haus bleiben?
Wenn Sie planen, langfristig im Haus zu bleiben und es dann zu verkaufen, ist es zumindest aus rein finanzieller Sicht in der Regel klüger, abzureißen und neu aufzubauen.
Physische Elemente eines Hauses sind auf einem Timer. Sobald der Hammer zum letzten Mal auf Ihr Haus schlägt, beginnt dieser Timer zu ticken. Außenfarbe kann bis zu sieben Jahre halten, aber eher fünf Jahre in rauen Klimazonen. Geschirrspüler halten weniger als ein Jahrzehnt, zentrale Klimaanlagen halten etwa 10 bis 15 Jahre und Drei-Laschen-Verbundschindeln halten etwa 20 Jahre
Darüber hinaus ist die Lebensdauer einiger Elemente gestaffelt, während viele andere ungefähr zur gleichen Zeit ablaufen. Was die Kosten angeht, macht der Austausch einer Spülmaschine für niemanden Spaß, aber stellen Sie sich vor, Sie müssten dies im selben Kalenderjahr tun, in dem Sie Dach, Dachrinnen und zentrale Klimaanlage ausgetauscht haben.
Durch den Wiederaufbau stellen Sie die Uhr in Bezug auf die physische Natur des Hauses neu: alles von den Geräten bis zur Gebäudehülle (z. B. Dach, Abstellgleis usw.). Wenn es 15 Jahre später an der Zeit ist, zu verkaufen, verkaufen Sie ein 15 Jahre altes Haus statt eines, das 40 Jahre alt ist. Als Bonus hatten Sie während dieser 15 Jahre das Vergnügen, in einem neuen Haus zu wohnen. Käufer sind mit dem Alter der Häuser bestens vertraut – wenn nicht, werden sie von ihrem Immobilienmakler und Hausinspektor darauf aufmerksam gemacht.
Wie viel möchtest du ausgeben?
Wenn das Geld knapp ist, ist ein Umbau immer der richtige Weg. Das Problem ist die Skalierung – Ihre Fähigkeit, Ihre Ausgaben entsprechend Ihren Bedürfnissen und Ressourcen nach oben oder unten zu skalieren (oder einzufrieren). Sie können beispielsweise mit dem Umbau eines Badezimmers beginnen und dann je nach Budget und Zeit in andere Räume umziehen.
Alternativ ist die Option zum Abreißen und Wiederherstellen alles oder nichts. Nach Ihrem ersten großen Einkauf – dem Abriss – steht Ihnen ein freies Grundstück zur Verfügung, das Sie verpflichtet, das neue Zuhause zu bauen. Wenn Sie nicht Eigentümer eines unbebauten Grundstücks sein möchten, müssen Sie weiter voranschreiten. Das Schlimmste ist, ein Haus zu haben, das nur teilweise fertiggestellt ist, da die den Elementen ausgesetzten Strukturen schnell altern.
Wählen Sie zwischen besser oder billiger
Wenn Sie es besser wollen, reißen Sie es ab und bauen Sie es wieder auf. Wer billiger will, baut um. Selbst ein umfassender Umbau des ganzen Hauses wird immer noch billiger sein als Abriss und Neubau.
Laut Roger Greenwald, RA, AIA, „werden die Kosten für den Abriss und den Wiederaufbau etwa 20 Prozent höher sein als bei einem umfassenden Umbau des gesamten Hauses. Aber die architektonischen Vorteile des Abrisses und der Arbeit mit einem sauberen Schiefer können enorm sein: Besseres grundlegendes architektonisches Design, komplett neue Systeme, saubere Zirkulation, hochwertige Fenster, neue und effiziente Heiz- und Kühlsysteme, hohe Decken und Raum für Ihre persönlichen Wohnmuster, wo Sie ihn brauchen."
Berücksichtigen Sie die Anforderungen an die Lebensbedingungen
Die meisten Umbauprojekte können abgeschlossen werden, während Sie das Haus bewohnen. Dies kann sowohl in Bezug auf Kosteneinsparungen als auch auf Komfort von Vorteil sein. Dies kann auch erforderlich sein, wenn es sich um Ihren Hauptwohnsitz handelt. Bedenken Sie jedoch, dass Ihre Familie zeitweise in einer Bauzone leben wird. Berücksichtigen Sie während des Umbaus Sicherheitsaspekte in Bezug auf Kinder und Haustiere.
Ein kompletter Abriss und Wiederaufbau erfordert, dass Sie und Ihre Familie während des Baus andere, vorübergehende Wohnvorkehrungen treffen. Berücksichtigen Sie die zusätzlichen Kosten, die mit einem Umzug von bis zu mehreren Monaten verbunden sind, wenn Sie sich für einen Wiederaufbau entscheiden.
Bestimmen Sie den wahren Zustand des Hauses
Während alle Häuser umgebaut werden können, sollten nicht alle Häuser umgebaut werden. Branchenexperten sind sich im Allgemeinen einig, dass die folgenden Bedingungen einen Abriss/Neuaufbau verdienen oder zumindest das Argument weiter in diese Richtung lenken:
- Gewünschte Verbesserungen können nicht im bestehenden Hausgrundriss enthalten sein. Sie möchten also eine Ergänzung. Der zusätzliche Platzbedarf ist sicherlich nicht der einzige Grund für den Neubau; Ergänzungen werden ständig gebaut. Das Problem ist, dass dies in Verbindung mit umfangreichen, teuren Umbauten des bestehenden Hauses geschieht – eine doppelte Inanspruchnahme Ihrer Finanzierung.
- Das Fundament ist schlecht und erfordert viel Arbeit, bevor das Haus umgebaut werden kann.
- Sind die Decken für Ihren Geschmack zu niedrig? Es ist keine einfache Sache, eine Decke zu erhöhen – es sei denn, es gibt dort oben viel Platz. Das darüber liegende Stockwerk muss entfernt und dann neu aufgebaut werden.
Beachten Sie die Zoneneinschränkungen
Zonengesetze regeln die Art, Größe und Lage von Gebäuden auf jedem Grundstück. In städtischen und vielen vorstädtischen Gebieten beschränken sich Hausumbauten oft auf den Grundriss des ursprünglichen Hauses. Mit anderen Worten, man kann kein kleines Haus abreißen und eine Villa errichten. Die Bauordnung kann auch die Höhe eines neuen Hauses einschränken, sodass Sie möglicherweise nicht nur auf den alten Grundriss, sondern auch auf ein ein- oder zweistöckiges Gebäude beschränkt sind. Darüber hinaus erlauben Gesetze in vielen Zonen möglicherweise keine Vermietung von Immobilien. Wenn Sie einen Anbau oder eine Remise für Mieter bauen möchten, ist dies möglicherweise nicht zulässig. Erkundigen Sie sich unbedingt nach den Gesetzen zur Bebauung und Genehmigung in Ihrer Stadt oder Ihrem Landkreis, bevor Sie mit den Arbeiten beginnen, egal ob Umbau oder Neubau.
