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Beim Verkauf eines Eigenheims müssen Eigentümer bestimmte Fakten und Informationen über ihr Eigenheim offenlegen. In den meisten Staaten müssen Verkäufer ein schriftliches Formular zur Offenlegung von Eigentum ausfüllen. Die meisten Formulare bestehen aus Fragen zum Haus und zum Eigentum.
Offenlegungsgrundlagen
In den meisten Bundesstaaten müssen Verkäufer entweder dieses Formular ausfüllen, wenn sie ihr Haus inserieren, oder Verkäufern eine Gutschrift erteilen. Normalerweise müssen Fragen mit Ja, Nein oder Unbekannt beantwortet werden. Die Fragen befassen sich mit wesentlichen Tatsachen, schwerwiegenden Mängeln, bundesstaatlichen Offenlegungen und speziellen Offenlegungen. Einige andere Bereiche gelten als grenzwertig oder im Graubereich. Die Formulare, Anforderungen, der Lieferumfang und andere Bedingungen variieren je nach Bundesland.
Materialeigenschaften
Zu den Materialfakten gehören Zustand, Alter, bekannte Probleme, etwaige Mängel. Im Wesentlichen sind dies die Dinge, die die Entscheidung eines Käufers, das Haus zu kaufen oder nicht, sowie den Preis und die Bedingungen, die sie anbieten, beeinflussen würden. Auch hier variieren die Besonderheiten je nach Bundesland in Bezug auf den Inhalt. Diese Offenlegungen fragen nach bekannten Mängeln. Es sind Dinge, von denen die Eigentümer wissen, dass sie existieren oder die sie wissen sollten, weil sie einigermaßen offensichtlich sind.
Größere Mängel sind viel einfacher zu bestimmen. Wenn Ihr Haus überschwemmt wird, muss dies offengelegt werden. Wenn Sie wissen, dass das elektrische System Ihres Hauses nicht den Vorschriften entspricht, muss dies offengelegt werden.
Von Ihnen durchgeführte Reparaturen sowie Verbesserungen und Upgrades sollten ebenfalls vermerkt werden. Elizabeth Weintraub, eine Expertin für den Kauf/Verkauf von Eigenheimen, macht in ihrem Artikel Home Disclosures and Material Facts einen hervorragenden Punkt. Sie sagt, dass sie den Begriff „Reparatur“ nicht verwenden würde, da dies impliziert, dass das Problem behoben wurde. Sie empfiehlt, nur kurz zu erklären, was passiert ist, wie Sie es angegangen sind (entweder selbst oder ein Fachmann) und ob Sie seitdem irgendwelche Probleme hatten oder nicht.
Bundesangaben
Bundesweite Offenlegungen sind diejenigen, die nach Bundesrecht vorgeschrieben sind. Eine, mit der viele von uns vertraut sind, ist die Offenlegung von Leads. Dies adressiert die Gefahren von bleibasierten Farben und gilt für Häuser, die vor 1978 gebaut wurden.
Besondere Angaben
In bestimmten Staaten oder Bereichen innerhalb eines Staates können besondere Offenlegungen erforderlich sein. Manchmal ist dies Teil des Formulars zur Offenlegung des Wohnsitzes und manchmal ist es ein separates Dokument. Es befasst sich mit Bedingungen in der Umgebung, die sich auf das Haus oder die Immobilie auswirken könnten. Häufige Beispiele sind ein Haus in einem Überschwemmungsgebiet, an einer Bruchlinie oder entlang einer Flugroute einer Fluggesellschaft.
Es ist auch sehr wichtig, sich daran zu erinnern, dass die Eigentümer dieses Formular ausfüllen müssen. Keine Ausnahmen. Ein Makler darf dies nicht für den Verkäufer tun, es sei denn, der Makler ist derjenige, der das Haus verkauft.
Grauzonen
Dann gibt es die Grauzonen, die keine klaren Gesetze und Anforderungen haben. Die meisten neigen dazu, je nach Bundesland zu variieren. Einige Staaten verlangen von Verkäufern, offenzulegen, ob Tod oder Mord in der Wohnung stattgefunden hat. Andere verlangen eine Benachrichtigung der Käufer, wenn das Haus den Ruf hat, heimgesucht zu werden.
Die Option „Nicht bekannt“ sollte verwendet werden, wenn Sie keine Informationen über den Zustand kennen. Dies kann auf viele Situationen zutreffen. Käufer haben möglicherweise nicht sehr lange im Haus gelebt. Das Haus könnte ein Immobilienverkauf sein und wird von Familienmitgliedern verkauft, die nicht viel über das Haus wissen.
Diese Option ist auch bei Zwangsvollstreckungen üblich, was eine schwierige Situation sein kann. Banken haben nicht im Haus gelebt, daher sind ihnen viele Informationen nicht bekannt. Auch sind Zwangsvollstreckungen oft nicht im besten Zustand, entweder von rachsüchtigen Eigentümern oder Vandalismus. In diesen Fällen könnte keine Offenlegung den potenziellen Schaden aufdecken, der sich aus diesen Situationen ergeben könnte. In diesen Fällen – und wahrscheinlich bei allen Verkäufen – ist es wichtig, das Haus inspizieren zu lassen.
Nicht benötigt
Es gibt bestimmte Dinge, die Verkäufer nicht offenlegen müssen. Sie müssen Ihnen zum Beispiel nicht sagen, warum sie umziehen oder ob es ihnen Spaß gemacht hat, in der Wohnung zu leben.
Weitere Informationen erhalten Sie von Ihrem Vertreter oder von Ihrem Bundesland. Wenn bestimmte Informationen nicht erforderlich sind und Sie darüber diskutieren, ob Sie diese offenlegen oder nicht, fragen Sie sich, wie Sie sich in dieser Situation fühlen würden. Wenn ich ein Haus kaufe, möchte ich, dass der Verkäufer diese Informationen offenlegt? In anderen Fällen ist es eine gute Faustregel, im Zweifelsfall die Informationen offenzulegen.
Ein letzter zu erwähnender Punkt ist, dass viele Agenten Verkäufern raten, den Kredit anzubieten, anstatt die Offenlegung abzuschließen. Sie halten es für zu riskant für einen Verkäufer, eine solche Erklärung zu unterschreiben, die später zu Konsequenzen führen könnte, wenn Probleme von den neuen Eigentümern (Käufern) entdeckt werden. Diese Entscheidung sollten Sie nach Rücksprache mit Ihrem Makler und Ihrem Anwalt treffen.
